Nordend - Nähe Berger Straße: Anlageobjekt mit erheblichem Entwicklungspotential in attraktive Lage
Bei dem einseitig angebauten WGH handelt es sich um den Wiederaufbau von 1951 eines im Krieg zerstörten Gebäudes mit 2 Gewerbeeinheiten im EG und 4 WE sowie 4 Garagen im Hinterhof.
Im Erdgeschoss befinden sich zwei von der Straße aus begehbare Ladengeschäfte, in denen seit 2007 ein Versicherungsbüro (AXA Bernd Fröhlich) und seit 2010 ein Friseuralon (Haarstudio Tatjana) ansässig sind.
Der Zugang zu den Wohneinheiten erfolgt über über den Hof und die gebäuderückseitige Hauseingangstür. Die massive, mit Terrazzo belegte Treppe erschließt drei 3-Zimmer-Etagen-Wohnungen in den Stockwerken 1-3 und eine kleine 2 Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss (Teilausbau).
Der Grundriss der 3 Zimmer-Wohnungen ist in allen Etagen grundsätzlich gleich: vom zentralen Flur gehen drei große Zimmer (2 zur Straße, 1 rückwärtig zum Hof), das Tageslicht-Wannenbad und die geräumige Wohnküche mit der daran angeschlossenen Loggia jeweils separat ab. Durch eine Öffnung der Wand zwischen den beiden zur Straße gelegenen Zimmer verfügt die Wohnung im 1. OG über ein großzügiges Wohn-Esszimmer. In dieser Wohnung wurde außerdem die Öffnung der Loggia mit einem Fenster verschlossen und damit die Küche etwas vergößert.
Die Wohnungen im 1. OG und 2. OG sind derzeit unvermietet. Die Wohnung im 1. OG befindet sich in einem optisch ordentlichen Zustand und könnte im IST-Zustand für konservativ angesetzte € 11,50/m² vermietet werden. Der aktuelle Leerstand bietet allerdings die Möglichkeit, einer umfassenden und nachhaltigen Modernisierung. Die gerade frei gewordene Wohnung im 2. OG ist stark renovierungsbedürftig und im aktuellen Zustand nicht vermietbar. Die in der Kalkulation ausgewiesenes potentielle SOLL-Miete berücksichtigt eine Neuvermietung dieser beiden Wohnungen nach Modernisierung.
Der Mieter (alleinstehender Herr) der Wohnung im 3. OG wohnt in dieser seit 1987.
Das Dachgeschoss ist einseitig mit einer 2 Zimmer-Wohnung teilausgebaut, der restliche Dachbereich ist eine lediglich durch die Wohnung begehbare und der Wohnung zugeschlagene Lagerfläche. Vom zentralen Wohnzimmer geht zur einen Seite das Schlafzimmer, zur anderen die kleine Wohnküche, an die wiederum das Tageslicht-Duschbad angegliedert ist, ab. Bewohner dieser Einheit ist seit 2016 eine Studentin, Mieter ist deren Vater.
Das Haus ist unterkellert (Altbestand, Fundament das im Krieg zerstörten Hauses) und in einem für einen Altbaukeller guten Zustand. Jeder Mieter (mit Ausnahme des Dachgeschosses) hat hier einen eigenen Abstellraum, außerdem befindet sich hier der Heizungsraum mit der Gaszentralheizung für Heizung und Warmwasser.
Im voll gepflasterten Hof befinden sich zur rückwärtigen Grundstücksgrenze hin 3 Garagen (2 Einzel, eine Doppelgarage). Eine der beiden Einzelgaragen ist an den Mieter des 3. OG vermietet. Die vorher an den ehemaligen Mieter des 1. OG vermietet Doppelgarage ist derzeit frei, die bisher an den verstorbenen Mieter des 2. OG vermietete Einzelgarage wird ab Ende Februar 2023 frei.
Die Mieten sind für die Lage aufgrund der teilweise sehr langen Mietverhältnisse und trotz des lediglich einfachen bis normalen Ausstattungsstandards für die Lage und Art der Wohnungen größtenteils deutlich unter dem Mietspiegel der Stadt Frankfurt und bieten bereits im Bestand und im Rahmen der gesetzlichen Bedingungen erhebliches Steigerungspotential. Erst recht aber bei Neuvermietung, vor allem nach einer Modernisierung der jeweiligen Flächen.
Die beiden Gewerbemietverträge haben laut Mietvertrag eine Kündigungsfrist von jeweils 6 Monaten.
Da sich die Liegenschaft NICHT in einem Milieuschutzgebiet befindet und mit lediglich 4 Wohneinheiten auch NICHT unter die Vorgaben der Erhaltungssatzung fällt, kann das Haus auch in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, was für das gesuchte Nordend eine absolute Ausnahme darstellt!
